Wie so viele andere Städte hat auch Aachen mit leerstehenden Gewerbe-Immobilien zu kämpfen; teilweise in bester Lage, und das seit mehreren Jahren schon. Warum ist das so, und was könnte die Stadt dagegen unternehmen?
Artikel 14 Abs. 2 des Grundgesetzes lautet:
Eigentum verpflichtet. Sein Gebrauch soll zugleich dem Wohle der Allgemeinheit dienen.
So hehr wie unpräzise dieses Stückchen Text daherkommt, ist es aber doch eher so, dass das Eigentum zumindest “dem Allgemeinwohl nicht zuwiderlaufen” sollte (wie es im §17 des Chiemseer Entwurfs von 1948 so treffend ausgedrückt war).
Im Aachener Einzelhandel-Informations-System (EIS) kann sich der geneigte Bürger minder komfortabel über die aktuellen Leerstände bei Gewerbe-Immobilien innerhalb des Aachener Innenrings informieren. Derzeit (Stand: 31.07.2012) weist das EIS 152 Leerstände aus; darunter z. B. Endzeitszenarien wie die untere Adalberstraße oder das getupft leerstehende Suermondtviertel.
Das Problem
Mein besonderes Augenmerk gilt den Leerständen in der Großkölnstraße 57-63. Im Jahr 1999 schloss hier das alteingesessene Modehaus Louis Pfeiffer seine Pforten. Kurz danach versuchten sich dort noch Billigheimer und Resterampe, anschließend war Schluss mit Einzelhandel. Seit etwa 2001 stehen ca. 780qm Verkaufs- und Nutzfläche in 1a-Lage leer und vergammeln (ich zitiere das EIS: “Zustand: stark renovierungsbedürftig”). In 2006 fand sich nur kurz eine private Investorengruppe, die in der Immobilie, seit damals im Besitz von Peek & Cloppenburg, wieder Einzelhandel ansiedeln wollte; mit aufgesetztem Parkdeck. Da ist augenscheinlich nichts draus geworden.
In der unteren Großkölnstraße beträgt die Miete laut Eigenerhebung der Initiative Aachen zwischen 25 und 40 Euro (was übrigens im krassen Gegensatz steht zu den von LaSalle propagierten 110 Euro für Aachener 1a-Lagen). Seit mehr als 10 Jahren entgehen dem Eigentümer dieser Ruinen also monatlich zwischen 19.500 und 31.200 Euro an Mieteinnahmen. Die Grundsteuer für die vergangenen Jahre dürfte da eher homöopathisch verdünnt ins Gewicht fallen. In 2007 hat die Stadt die Fußgängerzone außerdem aufgehübscht und die Kosten dieser Bauaktion den angrenzenden Hauseigentümern aufgedrückt. Peanuts. Vermutlich.
Doch scheinen diese Kosten den Eigentümer nicht zu scheren: Die Immobilie taucht im Netz nicht auf; nein, auch nicht bei LaSalle, die sie eigentlich im Sortiment haben sollten.
Warum das so ist, darüber lässt sich trefflich spekulieren: Abschreibungen, Gegenrechnung der entgangenen Mieteinnahmen, wasweißich… Fakt ist, dass sich die Stadt Aachen (auch hier) in bester Lage als Schmuddelkind präsentiert und das Eigentum eben mittlerweile sehr wohl “dem Allgemeinwohl zuwiderläuft“!
Lösungsansätze
Wenn es dem Eigentümer so offensichtlich egal ist, dass ihm monatlich Unsummen durch die Lappen gehen, sollte man sich dann nicht etwas einfallen lassen, damit ihm der Leerstand dann doch irgendwann zu teuer oder zu unangenehm wird?
Die auf den ersten Blick einfachste Lösung wäre, analog zur (mittlerweile gerichtlich eingeschränkten) Aachener Übernachtungsabgabe (vulgo Bettensteuer) eine Leerstandsabgabe zu erheben, die jedem Eigentümer ab dem zweiten Jahr ohne Vermietung pro Quadratmeter und mit jährlich steigendem Hebesatz einen Obolus abverlangt, bis es ihm zu bunt oder zu teuer wird.
Als “Steuer” lässt sich das aber nicht realisieren, da die Immobilie bereits über die Grundsteuer abgerechnet wäre, eine Doppelbesteuerung jedoch unzulässig ist (ähm… Mineralöl- und Mehrwertsteuer, anyone?). Außerdem gibt das Kommunalabgabengesetz NRW es nicht her, etwas anderes als Steuern, Gebühren oder Beiträge (mit entsprechender Bindung an städtische “Dienstleistungen”) einzuziehen. Wie müsste/könnte eine solche Dienstleistung aussehen? Vermutlich gibt es auch da rechtliche Einschränkungen.
Und schließlich haben sich schon einige andere Städte wie Krefeld oder Oldenburg an der Einführung einer “Leerstands-Steuer” versucht und sind daran gescheitert. Eine rechtliche Sackgasse…
Wenn ich also schon andere Städte anspreche: Wie gehen die mit Leerständen um?
In vielen Städten kümmert sich ein Stadt- oder City-Marketing darum, den Zerfall der Innenstädte zu stoppen und sie stattdessen aufzuwerten. Das ist dann entweder eine aus der Verwaltung ausgegliederte oder privatwirtschaftlich gegründete GmbH, die Eigentümer und Miet-Interessenten an einen Tisch zu holen versucht. Im Wesentlichen beschränken sich die Aktionen allerdings darauf, den Leerstand zu verwalten und übergangsweise mit Kunst oder Plakaten aufzuhübschen. Dabei liegt es einzig im Ermessen des Eigentümers, ob er darauf eingeht oder nicht.
Was haben wir in Aachen?
Das AachenMarketing kümmert sich um Aachens Corporate Identity, koordiniert Image-Projekte und vermarktet Give-Aways. Aufpolieren des Schmuddelimages durch Leerstandsbeseitigung? Fehlanzeige.
Der Fachbereich Wirtschaftsförderung/Europäische Angelegenheiten ist unter anderem zuständig für das oben angesprochene Einzelhandels-Informations-System EIS. Die Infomappe (PDF, 2,4 MB) ist wegen des unangenehmen Marketing-Gutsprechs eher weniger informativ, preist dazu noch überschwänglich solche Projekte wie Aachen-Arkaden, Kaiserplatz-Galerie oder Bel-Etage an (Seite 22). Das Dienstleistungsangebot umfasst u. a. auch Leerstands-Vermittlung, was jedoch im Falle Großkölnstraße seit Jahren wirkungslos zu sein scheint. Dafür erscheint in unregelmäßigen Abständen das Journal “Wirtschaftsstandort Aachen“, in der der Fachbereich über seine Erfolge und das gewerbliche Geschehen in Aachen berichtet. Einen Jahresbericht, in dem der Fachbereich über seine erfolgreichen Immobilienvermittlungen berichtet, sucht man indes vergebens. Und auch bei den Ausschuss-Sitzungen ist die Öffentlichkeit eher unerwünscht. Mag sein, dass da viel passiert; ich hätte es gerne etwas transparenter; mit mehr Fakten, dafür weniger Selbst-Marketing.
Der MAC (Märkte u. Aktionskreis City e.V) veranstaltet den Weihnachtsmarkt und das SeptemberSpecial und sorgt dafür, dass ab und an sonntags die Geschäfte geöffnet haben. Keine Leerstandsaktivitäten.
Der EHDV (Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen-Düren-Köln e.V.) macht viel, aber eben hauptsächlich für Mitglieder. Leerstandsvermittlung und -beseitigung im Sinne von “verbesserte Rahmenbedingungen im Viertel” stehen nicht im Beratungs- und Betreuungsangebot, obwohl das vermutlich im Sinne der Mitglieder wäre.
Für die IHK Aachen scheint eine “Gewerbefläche” eher dann interessant zu sein, wenn sich ein (Hoch-)Technologie-Unternehmen ansiedelt. Leerstandvermittlung im kleinen Einzelhandel findet nicht statt, wird auch auf der Webseite nicht als Dienstleistung angeboten. Das ist umso ärgerlicher, da auch jeder Einzelhändler seine Zwangsabgabe an die IHK zu leisten hat…
Blieben noch sogenannte Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISGs), die als Zusammenschluss von Händlern, Eigentümern und Stadt versuchen, ihr Viertel durch verschiedene Aktionen aufzuwerten. Diese ISGs finanzieren sich aus Fördertöpfen des Landes NRW sowie städtischen Haushaltsmitteln.
In Aachen existieren derzeit zwei solcher ISGs:
- ISG Holz- und Dahmengraben sowie
- ISG Kleine Adalbertstraße
Die ISG Kleine Adalbertstraße kann wegen des Kaiserplatz-Debakels derzeit leider nur marginale Erfolge “feiern”: Blumenkübel an den Straßenlaternen. Selbstverwaltet.
Anders sieht es bei der ISG Holz- und Dahmengraben aus: Beinahe alle Immobilien sind vermietet, die beiden Leerstände sind schmuck in Szene gesetzt (wobei ich nicht weiß, ob das auf Drängen der ISG geschieht, oder nur die Makler sich ordentlich ins Zeug werfen).
Und jetzt? Was tun mit dem Elend?
Meine Ideen wären folgende:
- Generell muss die Stadt Geld in die Hand nehmen; ob nun direkt oder über NRW/DE/EU-Fördertöpfe, sei dahingestellt. Zumindest ist es kaum einzusehen, warum die Stadt sechsstellige Beträge für die Verschönerung eines Bahnhofs investiert, der ihr nicht gehört, in ihrer Nachbarschaft aber die Brieftasche unter Verschluss hält.
- Gründung einer “ISG (Untere) Großkölnstraße”, die sich um die Realisierung der folgenden Konzepte kümmern könnte:
- Zunächst “Aufhübschung” durch Sichtblenden. Das behebt nicht die Ursache, mindert aber die Folgen ein wenig.
- Unterteilung in kleine Geschäftseinheiten für Kunsthandwerk oder kleines Gewerbe, Coworking-Space und weitere Geschäftsgründungen.
- Alternative Nutzung als (Studenten-)Wohnraum, Markthalle, Museum (wobei ich als Museum eher den alten Londoner Hof, ehemals Möbelhaus Großmann, in der Kleinkölnstraße 18 sehen würde… eine weitere, traurige Geschichte).
- Nutzung als Stadtteilzentrum “Aachen-Mitte”, vergleichbar mit dem Depot Talstraße in Aachen-Nord.
- Natürlich könnte die Stadt auch eigenständig und ohne Zutun einer ISG die obigen Punkte angehen.
Egal, welches Konzept umzusetzen gelänge: Die Zeit drängt. Denn jedes weitere Jahr Leerstand macht die Immobilie nicht wohnlicher. Vermutlich ist jetzt bereits ein Abriss günstiger als eine Renovierung.
An dieser Stelle würde ich mir jedenfalls eine weitere Baustelle in Aachen wünschen…
Wie so viele andere Städte hat auch Aachen mit leerstehenden Gewerbe-Immobilien zu kämpfen; teilweise in bester Lage, und das seit mehreren Jahren schon. Warum ist das so, und was könnte die Stadt dagegen unternehmen?
Artikel 14 Abs. 2 des Grundgesetzes lautet:
So hehr wie unpräzise dieses Stückchen Text daherkommt, ist es aber doch eher so, dass das Eigentum zumindest “dem Allgemeinwohl nicht zuwiderlaufen” sollte (wie es im §17 des Chiemseer Entwurfs von 1948 so treffend ausgedrückt war).
Im Aachener Einzelhandel-Informations-System (EIS) kann sich der geneigte Bürger minder komfortabel über die aktuellen Leerstände bei Gewerbe-Immobilien innerhalb des Aachener Innenrings informieren. Derzeit (Stand: 31.07.2012) weist das EIS 152 Leerstände aus; darunter z. B. Endzeitszenarien wie die untere Adalberstraße oder das getupft leerstehende Suermondtviertel.
Das Problem
Mein besonderes Augenmerk gilt den Leerständen in der Großkölnstraße 57-63. Im Jahr 1999 schloss hier das alteingesessene Modehaus Louis Pfeiffer seine Pforten. Kurz danach versuchten sich dort noch Billigheimer und Resterampe, anschließend war Schluss mit Einzelhandel. Seit etwa 2001 stehen ca. 780qm Verkaufs- und Nutzfläche in 1a-Lage leer und vergammeln (ich zitiere das EIS: “Zustand: stark renovierungsbedürftig”). In 2006 fand sich nur kurz eine private Investorengruppe, die in der Immobilie, seit damals im Besitz von Peek & Cloppenburg, wieder Einzelhandel ansiedeln wollte; mit aufgesetztem Parkdeck. Da ist augenscheinlich nichts draus geworden.
In der unteren Großkölnstraße beträgt die Miete laut Eigenerhebung der Initiative Aachen zwischen 25 und 40 Euro (was übrigens im krassen Gegensatz steht zu den von LaSalle propagierten 110 Euro für Aachener 1a-Lagen). Seit mehr als 10 Jahren entgehen dem Eigentümer dieser Ruinen also monatlich zwischen 19.500 und 31.200 Euro an Mieteinnahmen. Die Grundsteuer für die vergangenen Jahre dürfte da eher homöopathisch verdünnt ins Gewicht fallen. In 2007 hat die Stadt die Fußgängerzone außerdem aufgehübscht und die Kosten dieser Bauaktion den angrenzenden Hauseigentümern aufgedrückt. Peanuts. Vermutlich.
Doch scheinen diese Kosten den Eigentümer nicht zu scheren: Die Immobilie taucht im Netz nicht auf; nein, auch nicht bei LaSalle, die sie eigentlich im Sortiment haben sollten.
Warum das so ist, darüber lässt sich trefflich spekulieren: Abschreibungen, Gegenrechnung der entgangenen Mieteinnahmen, wasweißich… Fakt ist, dass sich die Stadt Aachen (auch hier) in bester Lage als Schmuddelkind präsentiert und das Eigentum eben mittlerweile sehr wohl “dem Allgemeinwohl zuwiderläuft“!
Lösungsansätze
Wenn es dem Eigentümer so offensichtlich egal ist, dass ihm monatlich Unsummen durch die Lappen gehen, sollte man sich dann nicht etwas einfallen lassen, damit ihm der Leerstand dann doch irgendwann zu teuer oder zu unangenehm wird?
Die auf den ersten Blick einfachste Lösung wäre, analog zur (mittlerweile gerichtlich eingeschränkten) Aachener Übernachtungsabgabe (vulgo Bettensteuer) eine Leerstandsabgabe zu erheben, die jedem Eigentümer ab dem zweiten Jahr ohne Vermietung pro Quadratmeter und mit jährlich steigendem Hebesatz einen Obolus abverlangt, bis es ihm zu bunt oder zu teuer wird.
Als “Steuer” lässt sich das aber nicht realisieren, da die Immobilie bereits über die Grundsteuer abgerechnet wäre, eine Doppelbesteuerung jedoch unzulässig ist (ähm… Mineralöl- und Mehrwertsteuer, anyone?). Außerdem gibt das Kommunalabgabengesetz NRW es nicht her, etwas anderes als Steuern, Gebühren oder Beiträge (mit entsprechender Bindung an städtische “Dienstleistungen”) einzuziehen. Wie müsste/könnte eine solche Dienstleistung aussehen? Vermutlich gibt es auch da rechtliche Einschränkungen.
Und schließlich haben sich schon einige andere Städte wie Krefeld oder Oldenburg an der Einführung einer “Leerstands-Steuer” versucht und sind daran gescheitert. Eine rechtliche Sackgasse…
Wenn ich also schon andere Städte anspreche: Wie gehen die mit Leerständen um?
In vielen Städten kümmert sich ein Stadt- oder City-Marketing darum, den Zerfall der Innenstädte zu stoppen und sie stattdessen aufzuwerten. Das ist dann entweder eine aus der Verwaltung ausgegliederte oder privatwirtschaftlich gegründete GmbH, die Eigentümer und Miet-Interessenten an einen Tisch zu holen versucht. Im Wesentlichen beschränken sich die Aktionen allerdings darauf, den Leerstand zu verwalten und übergangsweise mit Kunst oder Plakaten aufzuhübschen. Dabei liegt es einzig im Ermessen des Eigentümers, ob er darauf eingeht oder nicht.
Was haben wir in Aachen?
Das AachenMarketing kümmert sich um Aachens Corporate Identity, koordiniert Image-Projekte und vermarktet Give-Aways. Aufpolieren des Schmuddelimages durch Leerstandsbeseitigung? Fehlanzeige.
Der Fachbereich Wirtschaftsförderung/Europäische Angelegenheiten ist unter anderem zuständig für das oben angesprochene Einzelhandels-Informations-System EIS. Die Infomappe (PDF, 2,4 MB) ist wegen des unangenehmen Marketing-Gutsprechs eher weniger informativ, preist dazu noch überschwänglich solche Projekte wie Aachen-Arkaden, Kaiserplatz-Galerie oder Bel-Etage an (Seite 22). Das Dienstleistungsangebot umfasst u. a. auch Leerstands-Vermittlung, was jedoch im Falle Großkölnstraße seit Jahren wirkungslos zu sein scheint. Dafür erscheint in unregelmäßigen Abständen das Journal “Wirtschaftsstandort Aachen“, in der der Fachbereich über seine Erfolge und das gewerbliche Geschehen in Aachen berichtet. Einen Jahresbericht, in dem der Fachbereich über seine erfolgreichen Immobilienvermittlungen berichtet, sucht man indes vergebens. Und auch bei den Ausschuss-Sitzungen ist die Öffentlichkeit eher unerwünscht. Mag sein, dass da viel passiert; ich hätte es gerne etwas transparenter; mit mehr Fakten, dafür weniger Selbst-Marketing.
Der MAC (Märkte u. Aktionskreis City e.V) veranstaltet den Weihnachtsmarkt und das SeptemberSpecial und sorgt dafür, dass ab und an sonntags die Geschäfte geöffnet haben. Keine Leerstandsaktivitäten.
Der EHDV (Einzelhandels- und Dienstleistungsverband Aachen-Düren-Köln e.V.) macht viel, aber eben hauptsächlich für Mitglieder. Leerstandsvermittlung und -beseitigung im Sinne von “verbesserte Rahmenbedingungen im Viertel” stehen nicht im Beratungs- und Betreuungsangebot, obwohl das vermutlich im Sinne der Mitglieder wäre.
Für die IHK Aachen scheint eine “Gewerbefläche” eher dann interessant zu sein, wenn sich ein (Hoch-)Technologie-Unternehmen ansiedelt. Leerstandvermittlung im kleinen Einzelhandel findet nicht statt, wird auch auf der Webseite nicht als Dienstleistung angeboten. Das ist umso ärgerlicher, da auch jeder Einzelhändler seine Zwangsabgabe an die IHK zu leisten hat…
Blieben noch sogenannte Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISGs), die als Zusammenschluss von Händlern, Eigentümern und Stadt versuchen, ihr Viertel durch verschiedene Aktionen aufzuwerten. Diese ISGs finanzieren sich aus Fördertöpfen des Landes NRW sowie städtischen Haushaltsmitteln.
In Aachen existieren derzeit zwei solcher ISGs:
Die ISG Kleine Adalbertstraße kann wegen des Kaiserplatz-Debakels derzeit leider nur marginale Erfolge “feiern”: Blumenkübel an den Straßenlaternen. Selbstverwaltet.
Anders sieht es bei der ISG Holz- und Dahmengraben aus: Beinahe alle Immobilien sind vermietet, die beiden Leerstände sind schmuck in Szene gesetzt (wobei ich nicht weiß, ob das auf Drängen der ISG geschieht, oder nur die Makler sich ordentlich ins Zeug werfen).
Und jetzt? Was tun mit dem Elend?
Meine Ideen wären folgende:
Egal, welches Konzept umzusetzen gelänge: Die Zeit drängt. Denn jedes weitere Jahr Leerstand macht die Immobilie nicht wohnlicher. Vermutlich ist jetzt bereits ein Abriss günstiger als eine Renovierung.
An dieser Stelle würde ich mir jedenfalls eine weitere Baustelle in Aachen wünschen…